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2018-11-14 00:29 来源:好大夫在线

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半年报点评| 融创中国:提高拿地标准严控拿地 利润水平提升显著

发布时间:2018/09/03 21:57 | 来源 :中国网地产 | 作者: 融创
吴清武说,从平时办理的公证遗嘱来看,有的老人会根据子女对其赡养的情况来分配财产。

8月31日,港股中报披露的最后期限时间,孙宏斌终于携他的高管团队,召开了中期业绩会,汇报了融创中国上半年的得与失。

过去的几年里,他的市场判断与投资理念被四处解读,它的晋升路径也被各路研究。相较去年,今年上半年的融创,则低调了许多,不变的是业绩增速依然快速,变的是投资更稳健。

5大区域业绩销售超过300亿 业绩同比增长76%

上半年,融创实现整体合同销售额1915.3亿元,同比增长76%,权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%。实现合约销售面积1196.4万平米,则每平米售价约为16009元。

在业绩构成中,华北区域、华东区域、上海区域、西南区域和北京区域的合同销售金额均突破300亿元,分别占集团上半年整体业绩额的19.8%、19.1%,16.5%、16%和15.7%。

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而根据公告,1-7月融创已实现合同销售2254亿元,完成全年销售任务4500亿逾50%。

去年的前7月,融创中国的年度业绩完成比率只有37%,而下半年里,融创共计有369个项目约4912亿可售资源,加之融创对于下半年冲击业绩已颇具经验。融创方面亦表示对完成今年的销售目标毫不担忧。

战略优势兑现为利润率增长 水平毛利仍有上升空间

受益于交付结转面积的大幅增加,以及上海、苏州、广州和杭州等多个区域高毛利项目的结转,2018年上半年融创实现营收和利润的大幅增长。

今年上半年,融创中国实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;毛利润为115.3亿元,同比增长约251%;实现归母净利润63.6亿元,同比增长大涨287.7%。

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过去几年,融创在战略上寻求规模的增长,采取并购方式快速获得项目。随着多年厚积薄发累积的合理成本土地储备逐步变现,融创的战略优势正在呈现为财务优势。2018年上半年融创的并表毛利润率和净利润率分别为24.7%和14%,较上年同期均增加3个百分点。

如果剔除业务合并收益对应的收购物业评估增值于本期间的摊销金额(43.7亿元)影响,则融创报告期内的毛利为人民币159.0亿元,毛利率为34.1%。

对于定位高端产品的融创来说,利润率其实还能有更一步增长的空间。

提高拿地标准严控拿地 新增土地成本创近年新低

2018年上半年,融创控制买地节奏和支出,并提高了拿地标准,融创目前拿地必须保证IRR高于50%,项目净利润率高于15%。

截至6月末,公司及其联署公司总土地储备约1.56亿平米,权益土地储备1.09亿平米。其中70%通过并购获取。

就土储分布来看,融创在各个区域的土储拥有量都非常充沛,西南单区域的土储就超过了3700万平米,已经赶得上部分同行公司的全国整体土地储备量。具体统计而言,截至6月30日,融创在北京区域拥有土储2965.02万平米,上海拥有1960.26万平米,西南区域3721.71万平米,东南区域1407.73万平米,广深区域1432.96万平米,华中区域918.13万平米,海南区域439.87万平米。

而到了8月31日,融创今年前8月合计获取土地总建筑面积2920万平米,权益建筑面积1545万平米,平均土地成本仅为3620元/平米,为近年来获取土地均价的新低。按照2018年前七月融创超过15000元/平方米的销售均价测算,2018年融创仅投入300亿元人民币,撬动了高达2000亿的货值。

截至8月31日,融创及其联属公司土地储备总面积约为1.60亿平方米,权益土地储备面积约为1.12亿平方米,另考虑旧改等协议状态的土地,则其共拥有土地储备注约为2.31亿平方米,土地平均成本仅为4470元/平米,对应的总货值约3.29万亿元,其中超过92%的货值位于一二线及环一线城市。

风险杠杆降低 产品服务升级

数据显示,融创中国2018年中报的另一显著表现,是杠杆率带来的风险大幅下降,企业安全性因此大幅提高。

截至6月30日,融创拥有现金余额874亿元,与上年末现金流基本保持平衡的同时,融创中国净有息负债同比去年年底减少95亿元,净有息负债率同比去年年底下降9.5个百分点。

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与此同时,大量成本合理、结构优质的土地留给融创即使在限价市场中,仍能留有继续精研产品、为产品和服务增配的发展空间。2018年上半年,融创在产品服务上进行了双线升级,在业内占领了领先地位。业绩发布会上,融创中国董事会主席孙宏斌直言,融创各地的小区,住着的房地产从业者是最多的;同时,融创每个城市的标杆项目,每年都有很多开发商前来学习。融创已经成为业内的产品标杆。 

理念上的领跑,是融创成就产品领先的基础。

2018年,融创提出了全新定位——“中国家庭美好生活整合服务商”,在消费升级的大趋势下,研究中国家庭美好生活需求,研发高品质人居产品。近年来,融创的壹号院系、桃花源系、府系、桃源系、九府系等原创产品线在全国各地落子,获得了行业与市场的双重认同。

严格的质量控制体系,则为融创产品提供了领先行业的坚实后盾。

由融创定制的质量管控标准体系,涵盖1500多个高于国家要求的八大类质量管控标准,并邀请第三方专业公司和独立机构,对产品质量进行严格监督测评,保证质量管控标准的落地——仅仅是2017年全年,融创内部的产品检测就超过2万次。

在服务上,融创则以专业化、成熟化、体系化占据行业领先地位。

融创物业在基础物业服务体系之上,研发出高端物业服务体系,从秩序、环境、绿化、设备和维修五个方面,为业主提供安全、安心的居住环境,实现社区房屋的保值与增值。同时,融创从业主精神需求出发,建立了健走未来、我心公益,果壳计划和邻里计划四大品牌活动,为业主营造一个全生命周期、涵盖社交互动、精神满足在内的优质生活服务体系。

产品与服务的双线升级,也让融创的客户满意度稳步提升。据权威调研机构赛惟咨询数据,2018年上半年融创的客户满意组已高达92分,成为行业标杆。

备注:北京区域(含北京、济南、青岛等城市)、华北区域(含天津、郑州、西安等城市)、上海区域(含上海、苏州、南京等城市)、西南区域(含重庆、成都、南宁等城市)、东南区域(含杭州、合肥、宁波等城市)、广深区域(含广州、深圳、佛山等城市)、华中区域(含武汉、长沙、南昌等城市)及海南区域(含三亚、海口、琼海等城市)。

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(责任编辑:陈伊颖)
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